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房企分化:一線企業選擇主動降速 二三梯隊加緊擴張

更新時間:2018年08月30日    被瀏覽次數:17996次

一線房企放棄高速擴張

過去一周,是房企中報密集發布的一周。包括萬科、中海地產、碧桂園、恒大在內的一線房企和以陽光城、綠城、富力、旭輝為代表的千億軍團均發布了2018年上半年年報。

不出此前的預計,得益于過去兩年供需端的兩熱和不斷上漲的住房改善需求,眾多上市房企均錄得了不錯的業績表現。不過,越來越嚴格的樓市調控,以及更大范圍更深層次的限購,也讓房地產業的未來具有更多不確定性。這都使得2018年很可能成為房企下半場分化的十字路口。有人會選擇向左,也有人會選擇向右。

從上半年已經公布中報的上市房企來看,部分龍頭房企已經刻意放緩了擴張的步伐,更重視利潤率的提升,并且尋求多元化發展,代替原有的單一賣房模式。也有一些房企,則堅持高周轉策略,在自身銷售不足千億的時候,就公開喊出3000億元的銷售目標,甚至不惜舉債擴張。兩種策略,兩種心態,并沒有誰對誰錯之分,但可以預計的是,未來的日子里,買地擴張已經不再是唯一的策略,2018年也許真的會成為房企戰略分化的元年。

龍頭房企選擇降速 第二梯隊對規模仍抱“野心”

2016年和2017年是房企狂奔突進的時代,銷售額1000億、2000億、3000億甚至5000億都被輕松突破。碧桂園、萬科、恒大更是成為房企中的巨無霸,擴張規模的同時,風光無二。

但在2018年全國范圍內加碼調控的背景下,高速增長的房企開始暴露出種種后遺癥,高周轉代表的碧桂園事故頻發,海外投資項目也因當地政府更替出現不確定性,萬科股價則在年初沖高至41.34元后,最低腰斬回落至19.62元。

于是,在市場調控和事故頻發的背景下,龍頭房企們開始主動降低速度,不再唯規模論英雄。

以萬科為例,2018年中報數據顯示,萬科前六個月的合同銷售額僅有3046.6億元,同比增速不足一成。而在此前的2016、2017年同期,萬科的銷售金額尚能分別增長69.9%、45.8%。如果從全行業來看,部分已經公布財報的房企上半年的銷售合計同比上漲的幅度大概在35%左右。很明顯可以看出,萬科對于上半年規模擴張的意愿并不強烈。

另一家龍頭房企碧桂園,在年初明確表示不設銷售目標,但總裁莫斌卻對萬億的愿景不置可否。不過隨著各地多起施工事故的發生,碧桂園在反思后也開始主動踩剎車。

年中報告顯示,2018年上半年實現銷售金額4124.9億元,同比增長42.8%,仍保持了較高的業績增速。但對于下半年公司的發展,碧桂園集團總裁莫斌在中期業績發布會上明確表示,下半年公司發展將進入“提質控速”新階段,以“零傷亡”作為企業追求的長期目標,寧可放慢一些速度。

恒大集團同樣主動尋求降速,近日發布的年中報告顯示,恒大的核心利潤為550.1億,同比增長101.5%,凈利潤530億,同比增長129.3%,營業額3003.5億,同比增長59.8%。

恒大總裁夏海鈞也表示, 2017年公司就提出兩個發展模式的轉變:即“規模型”向“規模+效益型”轉變,經營模式從“三高一低”向“三低一高”(低負債、低杠桿、低成本、高周轉)轉變。同時恒大完成全年5500億元銷售目標不變,在銷售額達到5000億之后,保證10%-20%的適度增長即可。

但作為硬幣的另一面,龍頭們在踩剎車的同時,二三梯隊的房企則決心加緊擴張,開啟追趕之路。旭輝不久前發布報告顯示,今年上半年,旭輝的銷售規模達到660億元,同比增長40%,有信心完成全年1400億的銷售目標,最近兩年旭輝的復合增長率接近100%,成為高增長房企的代表。旭輝集團主席林中也在業績會上表示,“未來三四年我們還是可以保持這種速度。”

另一個房企陽光城與旭輝情況類似??藸柸鹕习肽甑匿N售數據顯示,陽光城合約銷售金額達到了663億人民幣,同比增長高67.51%。 梳理陽光城近幾年的歷史數據發現,2012年陽光城的銷售額僅為23億,到2017年陽光城的銷售額已經到了915億,過去6年銷售額增長近四十倍。按照今年上半年的數據預計,今年全年的銷售額突破千億大關。

另外,綠城中國也披露了2018年上半年業績。在過去的半年,綠城實現收入335.3億元人民幣,同比增長220.9%;股東應占利潤23.3億元,同比增長90%;基本每股收益0.94元,也同比增長了104.3%。綠城也加入高周轉大軍,高速擴張。

業內分析人士認為,之所以出現這樣的分化, 一定程度上受了“因城施策”的定向調控影響,一線城市銷售規模自2017年起持續同比下降,但2018年第二季度開始降幅有所收窄;二線城市銷售面積保持平穩,銷售單價提升帶動銷售金額維持10%以上的增速;三線城市熱度稍有回落,銷售金額累計同比增速自2017年6月的36.4%下降至2018年6月的21.9%。此種局面下,房企的銷售業績開始分化。在發展思路上,眾房企從單純的規模擴張型開始向“規模與質量”并重轉型。

負債率上升仍是隱患

雖然大多數房企業績亮眼,但在房地產持續調控的背景下,資產負債率的上升也成為一種行業現象。

數據顯示,在公布了年中報告的32家地產公司中,有不少于20家出現了負債率較去年底走高的情形,占比達62.5%。其中光大嘉寶、美好置業、ST天業、招商蛇口四家公司負債率攀升超過了5個百分點。

此外,有息債務規模的上升成為了一大特點。有息債務為短期借款、長期借款、應付債券、應付票據之和。統計發現,截至今年6月底多達21家房企的有息債務規模出現了增長,凈增長超過10億元的就多達14家。

“多城市嚴厲限貸、限購以及壓價下,銷售回款速度變慢,這需要開發商更多地舉債運營。”一家上市房企財務負責人表示,“現在要做好長期過冬的準備,因此盡可能地融資補血,并將債務期限拉長。”

從房地產行業來看,有息債務中來自銀行的開發貸仍然占據較大比重。

負債率上升仍是行業隱患,數據顯示,目前已披露中報的上市房企合計凈利潤370億元,負債規模則有3.4萬億元。

為此有的房企早早開始放緩投資速度,需求利潤增長。像中海地產近日年中報告披露顯示,上半年中海地產的合約銷售額為港幣1508.5億元,達成年度2900億銷售目標的52%。在投資方面,今年上半年中海地產累計吸納土地26 宗,新增土地總樓面面積789萬平方米,地價總權益支出港幣459.5億元,不到全年土地預算的40%。相對應的是,截至6月30日,中海地產持有現金1279.3億元港幣,凈借貸比率為28.1%。

業內人士認為,房企債務增加的背景下,調控并未放松,預計將有更多企業像中海一樣采取保守的投資策略,保證利潤率,降低負債率。

提速多元化 房企加碼養老產業

“從目前披露的房企年中報告來看,主要房企的業績表現均非常搶眼,但我們也看到,很多龍頭開發商,一方面不斷尋找新的并購擴張機會,另一方面,也紛紛多元化轉型。”一位房地產行業人士表示。而根據北京青年報記者梳理,健康、養老、教育、零售、物流等已經成為眾多房企多元化發展的布局。

例如,上半年招商蛇口布局新業態,大公寓、大健康、大文創多點開花,轉型成效初步顯現。管理規??傆嫾s90萬平方米,實現了公寓智慧平臺的全線上化服務。

此外,藍光發展也表示,以“地產金融+文化旅游+現代服務業”為核心基礎產業,圍繞地產核心主業,形成以文化旅游及現代服務業為主體架構的同心多元化產業生態鏈,由傳統房地產企業向新經濟下的新型房地產企業轉型。

多元化走得最快的還是龍頭萬科。在不斷加碼長租公寓的同時,養老產業的布局也逐漸形成規模。

自從2009年開始研究養老業務以來,萬科的養老項目開始在近年來密集落地。數據顯示,萬科養老已經深耕北、上、廣、深、杭、成6個核心城市,重點布局了10余個“三高”城市。萬科目前在全國范圍內的養老項目超過180個,已開業養老項目200多家,籌建籌開項目50多個。

其中北京區域即將誕生首個公建民營的養老項目,該項目被命名為萬科隨園養老中心,將在9月份開放樣板間。北京萬科相關負責人向北青報記者表示,房山·隨園是即將面世的北京萬科首個全齡長者持續照料退休社區,標志著北京萬科養老業務“怡園、嘉園、隨園”三條產品線全部落地。該項目將是萬科北方區域內規模最大的養老項目,同時也是目前北京市床位數第一的公建民營養老社區。

據悉,目前萬科北方區域養老項目主要布局在6個城市(北京、天津、青島、濟南、沈陽、大連),北京地區開業、籌開、獲取鎖定的共計有16個項目,60萬平方米,9000多張床位。

除開發主業外,標桿房企也在圍繞大眾多元需求,積極尋求新的業務增長點和轉型方向,值得一提的是,今年以來恒大在房地產主業之外,還將投入到高科技產業。今年4月,恒大與中科院簽署全面合作協議,恒大計劃未來十年投入1000億,雙方共同拓展生命科學、航空航天、人工智能、新能源等重點領域。今年6月份,恒大又入主美國新能源汽車公司法拉第未來,正式進軍電動汽車市場。

業內分析人士表示,大多數房企的年中報告雖然靚麗,但行業內的競爭持續激烈,并且分化嚴重。房地產企業追求規模、效率、融資創新的各項動作也將持續。此外,行業轉型提速,多家房企投入重金進行多元化改革,也是為了使房地產相關多元化領域具備新的可增長的盈利空間。

●年中報看點●

中海地產:凈利潤率增長十年

中海地產一直都不是規模最大的,但卻是最掙錢的。在業內也一直因為出色的成本控制成為開發商學習的對象。根據近期披露的年中報告顯示:雖然在銷售規模上中海地產剛破千億元,處于第二梯隊,但是凈利潤率水平始終讓大多數房企望其項背。

年中報告顯示,今年上半年,中海實現營業收入886.01億港元,同比增長1.61%;利潤錄得357.46億港元,同比增長11.25%;毛利率35.8%,較去年同期上升了5.3個百分點。

很顯然,中海依靠其一貫的成本管控能力和低成本的融資,在營收增長幅度僅有1.61%的情況下,依然保持利潤處于較高水平,其股東凈利已連續十年錄得增長。

恒大:凈利潤提升一倍

8月28日,中國恒大發布了上半年業績,各項利潤指標均創下新高,其中核心業務利潤、凈利潤創行業有史以來最高紀錄。其他指標中,上半年恒大毛利潤1088.6億元,同比大增61.8%;凈利潤530.3億元,同比大增129.3%;核心利潤550.1億元,同比大增101.5%。

對于恒大取得如此業績,恒大集團總裁夏海鈞在發布會上表示,恒大盈利能力的持續提升,來自于超前的土地儲備戰略、強大的成本控制等多個方面。首先從土地儲備戰略來看,截至上半年末,恒大土地儲備達到3.05億平方米,土儲成本為1683元/平方米,為龍頭房企中的最低。同時,恒大實施了強有力的成本控制,通過采取統一規劃、統一招標、統一配送的標準化運營模式,大幅降低了銷售、管理、財務三大費用。半年報顯示,今年上半年銷售管理費用率同比下降近兩個百分點。

富力地產:維持1300億的銷售目標

超大房企在提高利潤的同時,二三梯隊的房企也在努力擴大規模。廣州富力地產股份有限公司發布年中報告,截至2018年6月30日,富力總營業額較去年同期增加67%至人民幣340.9億元,純利較去年同期增加64%至人民幣40.8億元。富力采取得當的成本控制措施及各線城市物業平均售價有所上漲,銷售物業錄得高毛利率逾40%,促進集團毛利率于2018年維持38.5%的高水平。

報告披露,富力集團于上半年應占協議銷售同比增長47%至人民幣570億元,創歷史新高,而協議銷售之面積相當于440萬平方米,較2017年同期增長50%。

高增長也是基于富力低成本土儲的優勢,據了解,截至2016年末,富力的土儲成本只有1700元/平方米。至于今年的計劃,富力地產董事長李思廉表示:仍然堅持1300億元的銷售目標,對應的交付可售面積約650萬平方米,181個可銷售項目。

“上半年交付了40%,有60%將在下半年結轉,全年的均價都很接近,因為產品并不單一化,都是綜合的,所以比例不會相差很遠,毛利率會維持在35%-40%水平。”李思廉表示,大家可以用上半年的指標作參考。

華夏幸福:

凈利潤增長29.05% 異地復制產城結合

8月28日,華夏幸?;鶚I股份有限公司發布2018年半年度報告披露,上半年該公司主營業務穩健快速增長,實現營業收入349.74億元,比上一年同期增長57.13%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤69.27億元,比上一年同期增長29.05%。

作為產城結合的代表之一,上半年華夏幸福將產業園區業務向異地成功復制,年中報告顯示,2018年上半年,公司新簽產業新城和產業小鎮項目全部位于非京津冀區域。非京津冀區域核心業務銷售額占比達到38.63%,較去年同期提升25個百分點。此外,環南京、環杭州、環鄭州區域1-6 月新增簽約投資占比分別為22.94%、18.74%、13.87%。其中,環鄭州區域成為繼環南京和環杭州區域之后,又一新的異地復制業績增長極。

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